【概要】住宅市场是关系到国计民生的基础性物质资料市场，科学合理地预测住宅市场的市场需求，对住宅市场的发展能起着一定的指导作用。文章通过定量分析与经验估算结合的方法，预测出湖南望城的住宅市场需求呈现出总量市场需求大大上升，市场需求面更为辽阔，分区差异明显以及中低档次住宅增量潜力极大的发展趋势。

　　【关键词】望城　住宅市场　市场需求　预测 　　 　　一、望城概况 　　 　　望城地处湘中东北境，滨湘江下游两岸，隶属于湖南省省会长沙市。现辖16个乡镇，总人口72万人。地理位置上东与长沙市区岳麓区、开福区、长沙县交界，南返湘潭县，西及西南相接宁乡县，西北邻资阳区，北接湘阴县，东北一隅界汨罗市。

望城县坐落于京广经济走廊和长江经济带的大十字交汇区域，地处长沙产业研发的腹地和湖南省“一点一线”的最重要方位，是大长沙较慢北拓的前沿，是城市郊区化与郊区城市化互相交叠的地带。县域内有长常高速、319国道和长石铁路跨越东西，又有京广铁路南北向穿越境内。湘江横贯南北，北连洞庭湖进长江。在全省社会经济发展中，望城县起着联南相接北，承东启西的最重要起到，地缘优势非常引人注目。

　　近年来，长沙市综合实力的大大提高，使得望城经济也获得了突飞猛进的变革。2005年全县构建国内生产总值100亿元，工业总产值103亿元，财政总收入7.7亿元，GDP增长率近4年来始终保持在10％以上。

随着长沙市配套强劲市战略的实行和望城融城建设的展开，望城将在长沙市乃至整个“3+5”城市群中的战略地位将获得更进一步提高，望城各产业的发展面对着一个新的机遇。　　 　　二、望城房地产业发展状况 　　 　　望城房地产业发展跟上较早，不存在着研发企业规模并不大、实力不强劲、房地产市场还过于完备、住房确保尚能不做到、物业管理市场尚待完善等一系列问题。“十五”以来这种状况有了相当大的好转。

“十五”时期是望城县房地产业较慢发展的五年，总计已完成房地产投资15亿元，已逐步发展沦为望城县经济发展的朝阳产业。特别是在2004年后预示着突飞猛进的县域经济发展大环境，凭借着得天独厚的地理区位和环境优势，房地产开发呈现出较慢发展态势，房地产投资占到固定资产投资的比例大大增大，土地研发面积也大大快速增长，房屋的施工和完工面积维持高位状态，行业规模很快不断扩大，房地产市场日益活跃和成熟期。随着城市化进程的加快，居民购买力的渐渐强化，居民住房消费市场需求维持充沛势头，住房条件大大提高。房地产市场呈现供需两央的局面，商品房交易价格也大大上升，二手房市场日益活跃，整个房地产业呈现出活跃兴旺的局面。

　　累计2006年底，入驻望城县的房地产开发企业有数52家，其中已动工的21家。这些企业中少有“和记黄埔”、“广东玫瑰园”、“武汉低科”、“深圳南山”等著名房地产企业。

当前，望城县房地产占到GDP的比重已多达5%，造就了建筑、建材、装饰及运输等涉及产业发展。随着长沙“配套提质”和望城县“融城”步伐的减缓，预计“十一五”期间，望城县房地产业仍将维持强大的快速增长态势。　　 　　三、望城住宅市场需求预测 　　 　　国内外城市建设实践证明，房地产业对建筑业和商贸物流业等其他产业具备极大的乘数效应，能造就其他涉及产业的较慢发展，国内外也少有房地产造就新城或开发区建设的顺利案例。望城充份推崇房地产业对经济社会发展的起到，在“十一五”规划中将房地产业定位在支柱产业和融城重点项目。

房地产市场是一个关系到国计民生的基础性物质资料市场，对于房地产市场科学合理的宏观需求预测，将对政府实施宏观调控，解决房地产市场固有的“盲目性”、“投机性”有重大意义。　　从2006年望城房地产市场销售情况看，住宅销售量大约占商品房销售量的97％左右，因此，通过对住宅市场需求的预测，可大体体现出有房地产市场需求情况。住宅市场总体市场需求不受政策导向、经济发展水平、城市人口数量等多种因素的影响，对于其预测需使用经验估算与定量分析结合的方法。　　 　　式中P为预测人口数，P0为预测基期人口数，K为人口大自然增长率，△P为人口机械增长量，N为预测年限。

　　根据望城十一五规划拒绝，十一五期间望城人口大自然增长率要掌控在5‰以内，故本预测将K给定为5‰；同时，人口机械快速增长按10％的速度递减，以2005年为基年预测，可获得望城2010年人口总数为75.007万人。该预测结果与其他单位预测值比起，差距并不大，可用作住宅市场需求预测。　　 　　2、城市化水平预测 　　使用国际上标准化的等差变动预测方法，数学模型为： 　　 　　 T为预测年距第二次人口资料年的年数。

　　代入数据可获得：2010年望城城市化水平将超过41.26％，即2010年望城城镇人口将超过30.95万人。　　3、住宅需求预测 　　以2005年望城人均居住面积29.65平米/人的标准计算出来，2005年末住房存量为741.25万平米。

按照十一五期末城镇人均居住面积32平米/人的标准，预计到2010年望城住宅面积总量要超过990.4万平米。十一五期间须要减少住宅面积249.15万平米，平均值每年减少住宅面积49.83万平米（由于望城房地产业发展跟上较早，预测期间房屋征地面积较小，故本预测并未将征地面积考虑到在内）。

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